Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

À la fin du bail

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.Comment donner congé au locataire ?

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail.

La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre.

La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans les cas suivants :

• Soit lorsque le locataire est âgé et a de faibles revenus. Il s'agit d'un locataire protégé. Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières.
• Soit lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1^er renouvellement ou de la 1^re reconduction du bail en cours.Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1^er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1^re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.

Que faire en cas de congé frauduleux ?

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut décider de condamner en outre le propriétaire à payer une amende pénale de 6 000 € maximum (30 000 € maximum lorsque le propriétaire est une personne morale).

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsqu'un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (en tant que résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.

Pour accepter l'offre de vente, le locataire doit faire les démarches suivantes :

• En informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire
• Indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

ExempleLa date d'échéance du bail est le 20 septembre.Pour que le congé pour vendre du propriétaire soit valable, il faut que locataire en prenne connaissance au plus tard le 20 mars.Le congé prend effet le 20 septembre.L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.Si le locataire prend connaissance du congé dès le 5 mars :

• Le congé prend effet le 20 septembre
• L'offre de vente au locataire est valable jusqu'au 20 mai. Le locataire a jusqu'au 20 mai pour informer le propriétaire de sa décision d'acheter le logement.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a 2 mois pour signer l'acte de vente.

Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à la fin du délai de réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

• Le locataire adresse un refus au propriétaire
• Le locataire ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis
• Le locataire émet une contre-proposition que le propriétaire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le veut durant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

En cours de bail (avec locataire occupant)

1. Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logementÀ savoir

Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).

2. Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées

Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.

La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.

3. Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tourcongéCongé pour habiterTout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achatLe nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.Le bail prend fin plus de 2 ans aprèsLe nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.Congé pour vendreTout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achatLe nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1^re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1^er renouvellement du bail.Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1^er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1^re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.À savoirsi le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.Le bail prend fin plus de 3 ans aprèsLe nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.À savoirsi le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement​ en cas de vente ?Vente d'un logement loué - votre propriétaire est-il obligé de vous le proposer à l'achat : idée reçueService Public (DILA)Conversation entre amis, par SMS :Je viens de votre l'annonce pour la vente de ton appartementMais quoi ? Mon bail n'est pas fini ! Je ne suis pas au courant !Mais si, forcément ! Ton propriétaire doit te proposer de l'acheter avant de le mettre en venteIdée reçue : votre propriétaire est-il obligé de vous proposer l'achat du logement en cas de vente ?Non, votre propriétaire n'a pas toujours l'obligation de vous proposer l'achat de son logement. Il peut vendre son logement loué à qui il le souhaite, sans vous en informer, tant qu'il le vend loué.Il doit seulement vous en avertir pour pouvoir faire visiter le logement à d'éventuels acheteurs. Ce droit de visite est limité à 2 heures par jour, sauf les dimanches et jours fériés (pas de visites ces jours-là).Une fois le logement vendu, votre contrat de location sera automatiquement transféré au nouveau propriétaire. Il ne pourra pas modifier votre contrat sans votre accord. Cependant s'il veut vendre son logement libre de toute occupation, vous devrez recevoir sa lettre de congé au moins 6 mois avant la fin de votre bail. Le propriétaire doit entre autres vous indiquer le prix et les conditions de la vente car vous avez la priorité sur l'achat. Vous avez alors 2 mois pour donner votre décision. Si vous refusez l'achat, vous devrez libérer le logement au plus tard à la date de fin de votre bail sans avoir à faire de préavis.