Mairie de Hagenbach – Haut-Rhin

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Question-réponse

Colocation : quelles sont les règles ?

Qu'est ce qu'une colocation ? Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). Nous vous expliquons les différentes règles à respecter.

Logement

décence du logementau moins 1 pièce principale
  • Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
  • Soit un volume habitable d'au moins 20 m³.
    • Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.Attention

    Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.

    Bail

    videmeublébailChacun des colocataires et le propriétaire (ou son représentant) doivent conserver un exemplaire du bail.À savoir

    Si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. Il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

    Dépôt de garantie

    dépôt de garantieÀ savoir

    Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.

    Caution

    une cautionacte de cautionnementl'une des options suivantes :
  • Soit chaque colocataire a une caution. L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bail.
  • Soit une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires. L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.
    • À savoir

    En cas de bail unique avec 2 colocataires, 1 des colocataires peut faire la demande de la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.

    Assurance du logement

    Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).s'assurer collectivement ou individuellementIl faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou son représentant) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou son représentant) peut résilier le bail.À noter

    Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance. Le coût de l'assurance (éventuellement majoré) est remboursé par douzième à chaque loyer.

    État des lieux d'entrée

    état des lieux d'entréeL'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.À savoir

    Si un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire (ou à son représentant) de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.

    Loyer

    Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce téléservice :Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministreZone tendueLe loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander l'aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.Autre zoneLe propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

    Charges locatives

    charges locativesselon la forme indiquée dans le bailProvisions pour charges avec régularisation annuelleLe montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié.Provisions et justificatifsLe propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.À savoirDans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.Régularisation annuelle et justificatifsLes charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :
    • Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire (ou l'agence immobilière)
    • Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) pendant l'année.
    À savoirDans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu.Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes :
    • Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)
    • Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.
    Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.Régularisation tardiveLe propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.À savoirCe délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :
    • Oubli
    • Ignorance
    • Négligence.
    Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu.Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives importantInstitut national de la consommation (INC)Forfait à verser simultanément au loyerLe montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.Le forfait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.Rappel

    Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges.

    conciliateur de justice

    Aide au logement (APL, ALS, ALF)

    aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF)conditions suivantes :
  • Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
  • Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
  • Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

    • Impayé de loyer ou de charges

    En cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à son représentant) le loyer et les charges locatives.clause de solidaritéBail avec une clause de solidaritéChaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou son représentant). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.Bail sans cette clauseChaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou son représenatnt).À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.

    Règles de vie en colocation

    Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

    Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

    • Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
    • Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
    • Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)
    Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

    Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

    Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.

    Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :

    • Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
    • Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

    Départ d'un seul colocataire

    congédes conditions de forme et de délaisne peut pas demander au propriétaire dépôt de garantieLa colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité :Bail avec une clause de solidaritéChaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou son représentant).Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :
    • Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis.
    • Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.
    À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.Bail sans cette clauseLe colocataire partant (et sa caution) doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.À savoir :Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.À noter

    Lorsque la colocation se compose uniquement d'un couple de concubins, des règles spécifiques s'appliquent, en cas de violences.

    Départ de tous les colocataires

    Les colocataires doivent :
  • Soit envoyer au propriétaire (ou à son représentant) un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures), en respectant les conditions de forme et de délais.
  • Soit envoyer chacun un préavis (ou un congé) individuel au propriétaire (ou à son représentant), en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, les colocataires doivent envoyer tous les préavis (ou congés) en même temps.

    • Préavis donné par le propriétaire

    congéconditions de forme et de délai
  • Si le bail contient une clause de solidarité, le préavis du propriétaire (ou de son représentant) adressé à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
  • Si le bail ne contient pas cette clause de solidarité, le propriétaire (ou son représentant) doit adresser son préavis à chaque colocataire.

    • État de lieux de sortie

    L'état des lieux de sortie
  • Soit lorsque tous les colocataires quittent le logement
  • Soit quand le dernier colocataire quitte le logement.
    • Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant).Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires.

    Restitution du dépôt de garantie

    dépôt de garantieet délai de restitution du dépôt de garantieLe propriétaire (ou son représentant) verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.

    Bail

    Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif, et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...).À savoir

    Le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

    Le propriétaire peut moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail de 9 mois pour un étudiant et un bail d'un an pour chaque autre colocataire.

    Caution

    cautionacte de cautionnementÀ savoir

    À partir de 3 colocataires, chaque colocataire peut demander individuellement la caution de la garantie Visale.

    Assurance du logement

    Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).s'assurer collectivement ou individuellementL'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.À noter

    Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

    État des lieux d'entrée

    état des lieux d'entréeL'état des lieux doit être daté et signé par ce colocataire et le propriétaire (ou son représentant).

    Loyer et charges locatives

    Les règles sont différentes selon que la commune du logement est ou non située en zone tendue.Pour savoir si la commune du logement est en zone tendue, vous pouvez utiliser ce téléservice :Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministreZone tendueChaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.Le loyer du logement en entier ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Si tel est le cas, le total des parts payés par chaque colocataire ne doit pas dépasser ce montant maximum.Autre zoneLe propriétaire (ou son représentant) fixe librement le loyer du logement.Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou son représentant), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.À savoirChaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.

    Impayés de loyer ou de charges

    caution3 ans Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer ou de charges datant de juillet 2023, jusqu'en juillet 2026.À savoir :caution simplecaution solidairel'acte de cautionnement.

    Aide au logement (APL, ALS, ALF)

    aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF)conditions suivantes :
  • Il remplit les conditions pour avoir droit à cette aide au logement
  • Il fait une demande individuelle à la Caf ou la MSA
  • Le logement est un logement décent et il a une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

    • Règles de vie en colocation

    Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

    Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :

    • Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives ...)
    • Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent ...)
    • Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur ...)
    Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

    Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

    Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

    Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.

    Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :

    • Soit à la demande d'un seul colocataire (par exemple, lors de son départ du logement)
    • Soit à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (par exemple, à la fin de la colocation)

    Départ d'un colocataire

    congéconditions de forme et de délaiLa colocation se poursuit avec les autres colocataires. Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail, jusqu'à la fin de son préavis.À savoir

    Le propriétaire (ou son représentant) a 3 ans pour réclamer au colocataire tout impayé de loyers ou de charges qu'il lui doit. Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer (ou de charges) datant de mars 2025, jusqu'en mars 2028.

    Préavis donné par le propriétaire

    congé
  • Adresser son préavis à chaque colocataire
  • Respecter des conditions de forme et de délai pour le faire.

    • État de lieux de sortie

    état des lieux de sortie

    Restitution du dépôt de garantie

    Le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après avoir remis les clés au propriétaire (ou à son représentant).délai de restitution du dépôt de garantie

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