Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Attention

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :Loyer à payer d'avance chaque moisLe propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance tous les 2 moisLe propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Loyer à payer d'avance chaque trimestreLe propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Quand verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Soit directement du locataire

Soit d'un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement pour l'avance Loca-Pass, ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

verse en espècespaie par chèqueÀ noter

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

Qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire ?

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Quand rendre le dépôt de garantie au locataire ?

l'état des lieux de sortie l'état d'entrée des lieux d'entréeEtat des lieux de sortie conformeCharges payées au forfaitDélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

• Soit en mains propres
• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)Charges payées par provisons avec régularisation annuelleDélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

• Soit en mains propres
• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.À savoirLe locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.Etat des lieux de sortie non conformeCharges payées au forfaitDélaiEn fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

• Soit en mains propres
• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)Charges payées par provisons avec régularisation annuelleDélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

• Soit en mains propres
• Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.À savoirLe locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.État des lieux d'entrée non réaliséTout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)Lorsque le propriétaire (ou son représentant) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.Si le propriétaire (ou son représentant) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.Par refus du locataireLe locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou son représentant) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.Par négligence du propriétaire et du locataireLe locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à son représentant) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.État des lieux de sortie amiable impossible à établirIl est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

• Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
• Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
• Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux.

Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.À savoirLes frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie à temps ?

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.AttentionExemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :Demander le remboursement du dépôt de garantie non restituéDirection de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministreLorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire :Moins de 5 000 €Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :

• Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)
• Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
• Soit un médiateur civil (démarche payante).

Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.Plus de 5 000 €Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une démarche amiable en faisant intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur civil, et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.Saisir le juge directementLe locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.Engager une démarche amiable, puis saisir le juge si besoinEngager une démarche amiable (étape facultative)

• Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)
• Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)
• Soit avec un médiateur civil (démarche payante).

Saisir le jugeEn cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.