Achat d'un logement en copropriété

Se renseigner sur le logement

Consulter une annonce

L'annonce de vente immobilière vous présente les caractéristiques principales de l'appartement.

Elle apporte les informations suivantes :

• Prix de vente
• Immeuble en copropriété, nombre de lots

• Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur
• Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique
• Procédures éventuelles liées aux difficultés financières de la copropriété

Elle vous oriente également vers le site Géorisques où vous pouvez vous renseigner sur la présence de risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Si un professionnel (agent immobilier, notaire...) est mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur, l'annonce précise le montant de ses honoraires et s'ils sont à votre charge ou à celle du vendeur.

Visiter le bien

La visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l'état d'entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles...).

Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d'éventuelles contraintes environnementales.

Consulter la mairie

Pour connaître l'évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques (par exemple, la proximité avec un monument historique) ou les contraintes d'urbanisme applicables au logement, vous pouvez interroger le service de l'urbanisme de la mairie.

Mairiemairie

Faire une offre d'achat

une offre d'achatétape est facultativePour être valide, elle doit comporter ces indications :

Date

Durée de validité

Mention de l'appartement concerné

Prix proposé

Si le propriétaire l'accepte vous êtes engagé.Attention

Vous ne devez pas verser de somme lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre.

Signer une promesse de vente

promesse de ventel'une des 2 formes suivantes :

Acte sous signature privée

Acte authentique, cette forme est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, le vendeur vous remet des documents et des diagnostics. Ils vous informent sur les caractéristiques du bien. Ils sont annexés à la promesse de vente.À noter

Si vous êtes déjà propriétaire d'un lot dans cette copropriété, vous recevez uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété 

• Fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété
• Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe
• Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement du syndicat de copropriété

Informations sur la situation financière de la copropriété

1. Montants des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
2. Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur
3. Sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerie
4. État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

À noterLes informations des points 3 et 4 ne sont pas nécessaires lorsque la copropriété comporte moins de 10 lots et que le budget prévisionnel des 3 dernières années est inférieur à 15 000 €.Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Un dossier de diagnostic technique doit vous être remis en même temps que la promesse de vente.

Il comporte les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (diagnostic amiante)
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
• État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
• Rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif obligatoire dans 71 communes d'Île-de-France pour améliorer la qualité de l'eau pour les épreuves de nage libre et de triathlon des jeux olympiques de 2024
• État relatif à la présence de termites de la partie privative
• Etat relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
• Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
• Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
• Carnet d'information du logement (CIL)
• Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)

Remise des documents

Les documents vous sont remis par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (clé USB, mail). Dans ce dernier cas, vous acceptez par écrit ce mode de transmission.

Vous attestez de la remise en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire ( l'acte est établi sous seing privé ), vous attestez de la remise des documents par un écrit daté et signé de votre main.

État daté

Avant la vente, un état daté est transmis par le syndic au notaire.

Ce document obligatoire vous informe de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Il vous permet également de connaître les appels de fonds que vous aurez à payer après l'achat.

Verser un acompte 

Si la promesse de vente prévoit le versement d'un acompte, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Se rétracter, se désengager

promesse de ventele délai de rétractation.condition suspensiveDélai de rétractationLe délai pour vous rétracter est de 10 jours.Il débute le lendemain de la 1^re présentation de la lettre RAR qui vous notifie la promesse de vente ou de sa remise en main propre.Si la promesse de vente vous est remise directement, vous devez y inscrire de votre main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".Le délai de rétractation  ne commence que si vous avez reçu les documents suivants :

1. Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
2. Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés
3. Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
4. Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
5. Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur
6. Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerie
7. État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

À noterLes documents 6 et 7 ne sont pas à fournir si l'appartement se trouve dans une copropriété de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel des 3 dernières années est inférieur à 15 000. €Si l'ensemble de ces documents ne vous a pas été remis, le délai de rétractation ne démarre qu'à compter du lendemain du jour où vous les recevez.Pour vous rétracter, vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à la vente avant la fin du délai de rétractation par lettre RAR .Si vous avez versé un acompte, le professionnel de l'immobilier qui le détient doit vous le restituer dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.À savoirSi le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.Condition suspensiveVous pouvez inscrire dans la promesse de vente des conditions suspensives à l'achat du bien.ExempleVous souhaitez acheter un appartement à condition de pouvoir transformer le balcon existant en véranda. Cette condition inscrite dans la promesse de vente vous permet de vous désengager si la demande auprès des services d'urbanisme est rejetée.À savoirLa promesse de vente doit obligatoirement comporter une condition suspensive d'obtenir un prêt immobilier s'il est nécessaire au financement de l'achat.

Assurer le logement

Lors de la vente, le contrat d'assurance habitationAprés la vente, vous avez la possibilité, tout comme l'assureur, de résilier le contrat transféré.Le syndiccontrat d'assurance pour les parties communes de la copropriété

Payer le prix du bien immobilier

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.Le versement du montant d'un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.Les frais d'acte notariéVous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition à l'aide de ce simulateur :Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilierNotaires de France

Signer l'acte authentique de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l'intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :

Constat de risque d'exposition au plomb

Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)

Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment

Etat de l'installation intérieure de gaz

Etat de l'installation intérieure d'électricité

Rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ou d'assainissement collectif dans les zones où les rejets d'eaux usées et pluviales peuvent avoir une incidence sur les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine

En l'absence de l'un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché correspondant.En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles, vous pouvez demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque.L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.

Recevoir les clefs et le titre de propriété

Les clefs du bien vous sont données après la signature de l'acte définitif.service de publicité foncièrenotifieRARcommissaire de justicetitre de propriétéenviron 6 mois après la signature de l'acte de vente

Informer le syndic

Le syndic La notification

Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électronique

Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre le vendeur et vous.

les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vousbudget prévisionnelPar contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès du vendeur ou de vous en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec le vendeur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.